La crisis económica que vive nuestro país ha provocado una disminución de la compra de inmuebles y un aumento de los alquileres de viviendas. Por ello, la realización de contratos de arrendamiento ha aumentado de una forma abismal en las últimas décadas. Es otra de las opciones disponibles junto al leasing o renting. Por ello, conocer correctamente la Ley de Arrendamientos Urbanos y todo lo que rodea a dicha disposición legal es de vital importancia tanto para el propietario como el inquilino del piso o vivienda que se vaya a arrendar. La Ley se modificó en 2013 (las modificaciones principales se explican a continuación), pero todos los contratos firmados con anterioridad a la revisión y actualización de dicha documentación legal se mantendrán con la legislación vigente en la firma del contrato.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento de vivienda habitual es un documento firmado y acordado entre dos partes mediante la cual el propietario de un inmueble, también denominado arrendador, pone a disposición de su inquilino, también conocido como arrendatario, que lo ocupará como su vivienda habitual o bien lo utilizará para otros fines conocidos previamente por el propietario del piso o casa. También se pueden alquilar otros objetos como sillas. La parte arrendataria se compromete, a cambio de la propiedad, a emitir unos pagos de forma periódica, la cantidad de la cual será acordada y aceptada entre las dos partes. Este contrato, en todo momento, se ajustará a la Ley de Arrendamientos Urbanos, particularmente a la Ley 29/1994 del mes de noviembre y actualizada el 4 de junio de 2013 para fomentar y flexibilizar el alquiler de viviendas, en un momento de especial crisis económica.

La aprobación de dicha ley aumenta la capacidad de maniobra y libertad entre las dos partes, reduciendo de cinco a tres la prórroga mínima de un contrato, y de tres a uno lo que se conoce como prórroga tácita. Además, refuerza la capacidad de maniobra del propietario permitiendo romper el contrato de forma lateral y recuperar el inmueble si se dan algunos supuestos concretos sin necesidad de estipularlos en el contrato de arrendamiento. Al inquilino, por su parte, se le permite romper el contrato una vez pasados seis meses del mismo, y no un año como era anteriormente, y se comunique sus motivos con un mínimo de 30 días de antelación. En este caso, sin embargo, podría producirse la obligación de pagar un indemnización.

Algunas novedades en la legislación del contrato de arrendamiento también está situada en la seguridad en los pagos de alquiler a los propietarios. Por ello, se crea un documento donde quedan registrados los impagos que se han producido en los últimos años y, por tanto, el arrendador pueda saber de forma anticipada si aquella persona a la que le está arrendando su propiedad ha caído en esta mala práctica o no. Por último esta ley excluye a los pisos turísticos de esta disposición legal por lo que pasan a ser regulados por la normativa específica de dicho sector o, en caso de no estar disponible, toda la legislación relacionada con los arrendamientos de temporada.

Beneficios de realizar un contrato de arrendamiento

Redactar un contrato de arrendamiento está obligado por ley, pero además, también genera múltiples beneficios tanto para el propietario como el inquilino en el ejercicio de sus derechos, libertades y obligaciones durante la duración de dicho contrato. Los más destacados son los siguientes:

  • Tranquilidad jurídica. El contrato de arrendamiento es el único elemento válido que se puede utilizar en cualquier tipo de disputa legal que se pueda producir, durante la duración del mismo, entre el arrendador y el arrendatario. Por ejemplo, en caso de desacuerdo que acabe en los tribunales, su abogado le pedirá dicho contrato como principal documentación para preparar la defensa y la estrategia para salir victorioso en este caso.
  • Obligación legal de realizar el contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos estipula claramente que se debe redactar un contrato de arrendamiento en el alquiler de cualquier tipo de propiedad para que tenga validez legal. De hecho, si no hay contrato vigente, podrían producirse consecuencias legales para ambas partes. Por un lado, el juez podría ordenar un deshaucio y, por otro lado, el propietario podría ser sancionado por entender que está cobrando un arrendamiento de forma fraudulenta en dinero negro.
  • Todas las condiciones establecidas. Con un contrato redactado y firmado por ambas partes se evitan posibles malentendidos. Este papel recoge todas las condiciones y cláusulas que establece cualquier tipo de contrato de arrendamiento.
  • Cualquier servicio externo requerirá un contrato. Obviamente, si nos queremos poner en manos expertas, nos requerirán el contrato de arrendamiento para poder realizar una auditoría previa de la situación en la que se encuentra el inmueble.

El contrato de arrendamiento debe contar en todo momento con el qué se va a alquilar, el objeto de alquiler (es decir los datos generales de la vivienda), el importe de pago del arrendamiento y la forma en qué se va a realizar, así como las cláusulas extra que ambas partes hayan acordado durante la negociación del contrato como podrían ser la fianza a pagar y por cuántos meses, así como los impuestos (IBI), quién paga los posibles gastos de comunidad y portería…

Cómo realizar un contrato de arrendamiento

A la hora de realizar un contrato de arrendamiento, se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes si se quiere ganar dinero en 30 días. Por un lado, la redacción debe ser clara sin la posibilidad de tener dobles sentidos que provoquen confusiones tanto para el arrendador como el arrendatario. Sin embargo, a su vez debe ser un documento completo que estipule claramente las condiciones establecidas y resuelva todo tipo de dudas como las cláusulas extras que se hayan podido acordar como la posibilidad o no de realizar obras en el inmueble, siempre respetando la legislación vigente, o por otro lado las consecuencias si se producen demora en los pagos mensuales por el arrendamiento.

Los expertos en alquiler de inmuebles señalan que la redacción de un contrato de arrendamiento es tan sencillo como escribir “MR X alquila el inmueble X a MR Y por el valor de XXX”. Para el resto, solo deben regir la Ley de Arrendamientos Urbanos estipulada anteriormente. De hecho, en la redacción del contrato no es necesario colocar la duración del arrendamiento ya que la propia ley ya estipula, que en caso de no aparecer, se entenderá que será de un año. El objetivo es conseguir que ambas partes puedan tener la máxima información posible y ese es el motivo de ser claro pero a la vez profundos en la redacción de toda la información negociada. No hay que olvidar que en un contrato cuenta tanto lo que se escribe como lo que no se escribe. Por ello, es especialmente recomendable leer la letra pequeña y revisarlo con calma antes de firmarlo para evitar cualquier tipo de malentendido en el futuro.

Con todo, un contrato de arrendamiento tiene carácter obligatorio a nivel legal pero permite a las dos partes, tanto el propietario como el inquilino de la vivienda, tener claro cuáles son las condiciones completas que se hayan podido acordar durante la negociación del mismo y, a la vez, tener un documento legal que les permita contratar un servicio externo o defenderse en caso que se llegue a un pleito legal por algún tipo de desacuerdo o anomalía que se haya podido producir a lo largo del tiempo.

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