En numerosas ocasiones queremos reservar la compra de un inmueble sin adquirirlo de inmediato por las razones que sean. Algunas veces queremos acabar de cerrar otros aspectos o mirar los muebles que necesitaremos para la mudanza. Otros, en cambio, necesitamos cerrar algunos flecos en cuanto a la financiación. Sin embargo, crees que es la posible casa de tu vida y tienes miedo que alguien te la quite. Por ello, se puede realizar una anticipación económica que permita reservar la vivienda. Esto es lo que se conoce como un contrato de arras. Otras opciones disponibles son el leasing o el renting.

¿Qué es un contrato de arras?

Este tipo de contrato tiene como objetivo que las dos partes, tanto el propietario como el inquilino, acuerden la reserva de compra de bienes o inmuebles de forma anticipada entregando una cantidad de dinero determinada en concepto de señal. El contrato de arras se incluye dentro de los denominados precontratos, ya que posteriormente, cuando se haga efectiva la compra de la vivienda o el piso, se firmará el contrato de alquiler o arrendamiento definitivo que dará plena validez al arrendatario para entrar en ella y disfrutar de los derechos y obligaciones que le pertocan tras firmar el contrato. Está amparado por el artículo 1454 del Código Civil, y puede ser considerado también un contrato secreto entre ambas partes.

Este contrato es firmado por las dos partes. Sin embargo, si los interesados en el futuro alquiler son un matrimonio pueden producirse diferentes situaciones. Si el contrato de matrimonio es en régimen ganancial bastará que firme un representante de la pareja ya que se sobrentiende que dicha firma representan el matrimonio completo. En cambio, si se encuentran en régimen de separación de bienes o aún no han contraído matrimonio, será necesario que firmen ambos miembros. A priori, la legislación no establece ningún tipo de cantidad mínima que deba ser abonada a la hora de estampar la firma en el documento. Sin embargo, sí que existen una serie de recomendaciones que los compradores deben seguir al pie de la letra en función de la situación en la que se encuentren. En principio, un contrato de arras establece un sentimiento de buena fe entre ambas partes, con excepciones que posteriormente explicaremos. Por tanto, si es la vivienda de tus sueños y no quieres que nadie te la quite, ofrece una señal más alta para evitar que el propietario pueda echar atrás. En cambio, sé más reticente si se trata del caso contrario. Si no estás convencido de acabar quedándote con el inmueble por el motivo que sea evita firmar cantidades muy altas que puedes acabar perdiendo.

Ahora bien, vamos con las excepciones. Abre bien los ojos, en este caso. Un contrato de arras se puede romper con consecuencias legales. El Código Civil es muy claro en estos casos. Si el arrendatario se tira para atrás antes de la firma del contrato definitivo perderá la señala aportada previamente. Ahora bien, si es el propietario el que se echa para atrás, por el motivo que sea, estará obligado por ley a devolver el importe recibido anteriormente en concepto de paga y señal y, además, como penalización abonar la misma cantidad de su bolsillo al inquilino. De esta forma, deberá pagar el doble. La única forma que tiene el arrendatario para recuperar el monto total de la señal es que se produzca vicio oculto, y debe ser muy evidente. Ocurrirá en aquellos casos que la vivienda que se ha ofrecido acabe no siendo lo que se había acordado, a ojos de un arquitecto. Además, debe ser acordado en un plazo nunca superior a los seis meses desde la firma del contrato. En la mayoría de casos, estos recursos acaban no prosperando, por lo que es necesario estar convencido a la hora de abonar una paga y señal.

Beneficios de realizar un contrato de arras

Un contrato de arras es de gran utilidad tanto para el propietario como para el futuro inquilino ya que permite programar el futuro del inmueble con total tranquilidad. Por tanto, aporta múltiples beneficios a ambas partes. Los más destacados son los siguientes:

  • Programa con tiempo el alquiler de un inmueble. Tanto para el arrendador, que quiere cerrar cuanto antes un alquiler ya que en caso contrario pierde dinero con la propiedad, como el arrendatario, que quiere ser previsor a la hora de planificar sus siguientes pasos, poder contar con un contrato previo es de enorme utilidad.
  • Reserva un inmueble antes de cerrar un crédito. La financiación es uno de los principales motivos por los que un contrato de arrendamiento puede no acabar cerrándose. Con el contrato de arras tienes la posibilidad de reservar un posible inmueble antes de pedir una hipoteca al banco.
  • Operaciones sin riesgo. Un contrato de arras no te ata a nadie. El arrendatario tiene la posibilidad de jugar con la cantidad de señal en función del porcentaje de seguridad que pueda tener a la hora de acabar adquiriendo el inmueble. Eres totalmente libre de romper el contrato antes de firmar el documento definitivo.
  • Es el documento legal ante cualquier tipo de conflicto. Pueden producirse malentendidos de cualquier tipo. El contrato será tu arma legal para acabar ganando el caso.

Cómo realizar un contrato de arras

Una vez estipulado qué es un contrato de arras, vamos con las partes que debemos tener en cuenta a la hora de redactarlo. También sirve para alquilar otros objetos como sillas. Este tipo de contrato deberá contener como mínimo los datos del propietario y el inquilino, con sus correspondientes documentos de identidad, junto con una descripción de la vivienda. Pese a tratarse de un precontrato, y no del contrato definitivo, deberá especificarse la localización del inmueble, su superficie, número de habitaciones y posibles extras como garaje o trastero. El objetivo es que no hayan dudas ni malentendidos a la hora de firmar el contrato definitivo y abonar el monto correspondiente. Obviamente, dicha cantidad, que será el precio final a pagar, también debe quedar bien clara a la hora de firmar dicho contrato de arras.

Otra de las partes de este contrato es obviamente el pago previo que se va a realizar. Recordemos que este documento tiene la finalidad de pagar una cantidad determinada que servirá para reservar un inmueble que tenemos el objetivo de adquirir posteriormente. Por tanto, debe estipularse de cuánto será esta cantidad, su forma de pago, y también si se descontará del precio final de la vivienda. No hay que olvidar también que esta cantidad deberá ser grabada con el 10% del Impuesto del Valor Añadido (IVA). Finalmente, el tiempo máximo de plazo que se establece para formalizar la venta del piso o vivienda, las posibles cargas de la propiedad junto con el reparto de los gastos de compraventa. Estas partes son las mínimas que debe establecer el denominado contrato de arras, que obviamente puede establecer numerosas cláusulas extra.

Con todo, este tipo de contrato es realmente útil ya que amplia el abanico a la hora de comprar viviendas. Permite dotar de previsión a los arrendatarios de inmuebles y también a sus propietarios. Sin embargo, como hemos visto anteriormente es muy necesario leer la letra pequeña de todo contrato que firmemos e informarnos bien de las condiciones antes de estampar nuestra firma final, con la cual ya no podremos echarnos atrás por ningún tipo de motivo.

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